李宇嘉（广东省住房政策研究中心席研究员）攀枝花橱柜台面胶

　　2026年春节刚过，正式开工二天的2月25日，上海住建委等五部门联出台“沪七条”楼市新政，围绕调整住房限购政策、提住房公积金贷款支持力度、优化房产税执行等几面内容，支持刚和住房需求。这是继去年“8·25”政策后，上海再次出台揽子楼市政策，也是自去年12月24日北京调整购房政策后，线城市又次纾困楼市。

　　此次上海楼市新政，在调整限购政策面，均针对非户籍。比如，调减外环内非户籍居民庭或成年单身人士购房社保或个税缴纳年限，由“满3年”降至“满1年”；社保或个税满3年的非户籍庭或单身人士可以在外环内增购1套住房等。笔者认为，此举主要在挖掘需求潜力。

　　目前，上海非户籍常住人群庞大，2024年达983.49万人，占常住人口40，此外还有大量未缴纳社保或个税的外派上海人员、基础公共服务人员，很多有购房需求。因此，调整限购政策也在情理之中。值得注意的是，相比去年“8·25”新政主要松绑外环外购房限制，此次新政是支持外环内购房。特别是攀枝花橱柜台面胶，继续鼓励非户籍人群购置二手住房，激活“旧买新”的市场循环。

　　2025年，上海二手住宅成交22.7万套，同比增加4.60，其中总价300万元以内的房源占比63.9（2024年为60.4），这其中半为总价200万元以下房源，主要集中在外环外。二手住房交易“刚需化”趋势明显，2025年11—12月总价300万元以内房源交易占比升至70。2025年，上海挂出售的二手房源中总价300万以上占到42，主要集中在外环内。

　　由此，致外环内二手房供应与二手房需求的主体存在错位。同时，近年来新房供应开始向外环内倾斜，并呈现化、豪宅化趋势，2025年销售的新房套均总价过1000万（上年为932万），套均面积124.5平米，比上年增加2.6平米。2025年，内中环、中外环新房供应比2024年分别提升5.29个百分点和1.50个百分点。

　　由于二手房“刚需化”趋势加快攀枝花橱柜台面胶，使得“买”的置换链条循环不畅，直接致新房交易下滑。2025年，上海新房供应525万平米、成交555万平米，同比分别减少29.2、20.9。因此，此次调整限购在激活外环内二手房需求。

　　此次大幅度调整针对非户籍人群的限购政策，目的就在于进步激活低住房自有率的非户籍群体的需求，提二手住房交易规模，带动置换需求的同时，以交易的景气度稳定二手房价格，PVC管道管件粘结胶这也是提振市场预期和从中长期稳定楼市的关键。这也就不难理解此次新政中，公积金政策力度之大，贷款额度从160万元提至240万元，叠加多子女庭和购买绿建筑贷款额度上浮政策（上浮35），贷款额度可达到324万元。

　　考虑到总价300万以下的二手住房交易占比达到63.9，外环外还有近10的新房交易总价在300万以下。对于很多购房人群来说，公积金贷款覆盖购房总价。这政策在“降门槛、降成本、提预期”面的综应很突出，对于进步提升二手住房的交易规模，去化外环外新房库存有积意义。

　　此次新政中，个人住房房产税执行内容人化。有部分购房案例为子女成年后新购住房，且属于其唯住房，但由于之前上了父母的房产证，也要缴纳房产税，对释放新的需求有定妨碍，此次新政将这个费用也除了。总的来看，此次上海楼市新政针对比较强，着力点在于挖掘需求潜力，将促进新市民的刚需和老市民结起来，促进交易循环。

　　上海新政对国内二线热点城市有很大的启示和借鉴意义。近年来，多数城市的二手住房交易活跃，新市民和外来人口为需求主力，但“刚需化”趋势明显。同时，也因为二手房价格回调，交易中位价下沉，使得二手房为主的刚需和新房为主的之间循环不畅，致政策应短期化、新房交易下行。因此，如何激活非户籍需求，乃楼市企稳的关键。

　　对于上海来说，基于非户籍购买力、市场预期、政策博弈等综考虑，新政能否达到预期应尚待观察。但是，全国2.4亿外来人口占城市常住人口近30，上海、北京达到40，珠三角达到近50，这是未来住房需求的主力。可以确定的是，借助住房政策创新、供给改革（典型的就是公积金普惠化）、基本面修复等，将非户籍人群住房需求潜力转化为现实，激活市场理循环，这才是稳定市场的关键。

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　　接下来，各地需要把政策纾困和供给改革结起来，投资于物和投资于人（住房保障、社保兜底、公共配套、就业优先）结起来，短期稳定和长期动力培育结起来攀枝花橱柜台面胶，存量消化和增量优化结起来，因城施策落实到因区施策等，形成系统集成，才能把需求潜力转为现实，这是楼市稳定的长机制。由此，上海新政具有强的信号意义。